منتديات غردايه
مرحبا بكم في منتديات طلاب غرداية التعلمية يسرني جدا تواجدكم في هدا المنتدي



الرئيسيةصـــفحة قرأنيةمكتبة الصورس .و .جبحـثدخولالتسجيل
شاطر|
معلومات العضو
ابــن الاسلام

إدارة المنتدى
إدارة المنتدى

معلومات إضافية
الجنس: ذكر
السٌّمعَة السٌّمعَة: 100
الْمَشِارَكِات الْمَشِارَكِات: 12744
النقاط/ النقاط/: 22643
العـمــر العـمــر: 24
الدولة:
المتصفح:
http://www.facebook.com/taher.tictac

مُساهمةموضوع: الإطار التشريعي والتنظيمي المنظم للعقار وإشكالية تطهيره الإثنين نوفمبر 15, 2010 4:21 pm




[center]
رأيتأنه من الفائدة نقل كلمة الاستاذ رحماني أحمد الجزائري الخبير الدولي فيشؤون العقار والخاصة بالاطار القانوني وكيفية تطهير العقار


[center]الإطار التشريعي والتنظيمي المنظم للعقار وإشكالية تطهيره

[/center]
يحملالتراث العقاري الحالي، بنفس القدر، علامة الهياكل التي فرضها الاستعماروعلامة التالية للاستقلال، وينبثق المظهر الحالي للتراث العقاري من مجموعةكبريات الوقائع التي طبعت تاريخ البلاد، وعلى وجه الخصوص الحقبةالاستعمارية.
أعيدالنظر، غداة الاستقلال، في النظام العقاري الموروث عن العهد الاستعماريبوتيرة طويلة بقصد إيجاد نظم قانونية وذلك بمختلف إصلاحات شروط اكتسابالملكية، بيد أن هذه التقلبات، بالرغم من أهميتها فإنها لم تغير بكيفيةدالة السلوكات الاجتماعية، وعلى وجه الخصوص مفهومنا للعلاقة بالأرض.
ويعنيهذا أن محاولات الدولة لتأطير الفضاء من وجهة نظر اكتساب الأرض ومن جهةنظر أساليب الاستغلال قد باءت بالفشل. ومن جهة أخرى فإن إدراكنا للصراعاتالحالية والرهانات التي تخفيها، يستدعي عودة متبصّرة إلى موقع الملكيةالعامة والملكية الخاصة في وتيرة الإنتاج.
إنحقيقة موقع الملكية ودورها والقانون الذي يحميها تقاس بالنسبة إلى موقعودور الملكية العامة ومركزها القانوني، بل حتى السياسي. ومن ثمة فيمكنالقول بأن تاريخ نظام الأراضي العمومية منذ 1962 مرتبط، بدون انفصال،بتطور دور الدولة وموقعها في العلاقات الاقتصادية.
وانطلاقا من هذه القيم الاجتماعية، فيمكن تقسيم وتيرة إعداد النظام العقاري إلى ثلاث مراحل:
مرحلة تسيير واقعة اجتماعية ومرحلة تقوية الأملاك العمومية ومرحلة البحث عن أمن عقاري.
وقدمكنت الإصلاحات الاقتصادية المبادر بها بداية من 1988 والتغيرات السياسيةالتي جاء بها دستور 23 فبراير 1989 من تفكير متجدّد بشأن قانون (أو حق)الملكية الخاصة في ترقية النمو الاقتصادي بصفة عامة والإنتاج الفلاحي علىوجه الخصوص.
تشكلالأراضي العمومية، في السياق السياسي والاقتصادي الحالي، رهانا ذا أهميةيفسّر تعقّد الوضعيات وتعدّد المراكز القانونية والعلاقات شبه الصراعيةبين مختلف الفعلة (acteurs).
وقديكون الأمر غير واقعي إذا ادعينا بإمكانية عرض واقع اجتماعي واقتصادي علىهذا المستوى من التعقيد بقراءة قانونية بحتة منفصلة عن هذا الواقع، بدليلأنه بالرغم من العلاقات التي يمكن أن تكون قائمة، فإن الرهانات والمشاكلالتي ينبغي أن تُؤخذ في الحسبان هي من طبيعة مختلفة تبعا لما إذا كانالاهتمام ينصب على العقار الفلاحي أو العقاري السهبي أو العقار الحضريوالصناعي.
وعندما نكون بصدد الحديث عن تطهير العقار، وهو موضوع العرض الحالي، فليست المشاكل بسيطة أبدا وليست الحلول كذلك مرضية أبدا.
وعلىسبيل المثال، فإن مشكل العقار الفلاحي لم يطرح بمفهوم التراث الوطنيالشامل، ولكن فقط بمفهوم تلك الأراضي التابعة للدومين الخاص.
وهذهالطريقة تغذي الوضعيات النزاعية وتعرقل إيجاد أشكال أخرى من الاستغلالأكثر فعالية مثل الإيجار الفلاحي، تاركة بذلك جانبا العقار الفلاحي الخاصالذي يمثل تراثا أكثر أهمية (من ثمانية (8) ملايين من الهكتارات التي تشكلالأراضي الصالحة للفلاحة مليونان (2.5) ونصف المليون فقط تابعة للدومينالخاص للدولة).
أماالعقار الصناعي، فعادة ما يطرح بمفهوم "الحقوق الجديدة للاستعمال" مع أنالمشاكل مطروحة من زاويتي تهيئة الإقليم والترقية العقارية المنظّمةوالمخطّطة.
ترىماذا سيكون مصير الاستثمار إذا كانت الدولة لا تملك تراثا عقاريااستثنائيا بصفة خاصة؟ ألا ينبغي منح الجماعات المحلية والسلطة العموميةبصفة عامة حق الشفعة على مساحات محدّدة تخصص لإقامة أنشطة اقتصادية؟
بيدأن كل المشاكل العقارية تشترك في عوامل قانونية مثل الوضعية التنظيميةونظام الشهر العقاري وكذا في عوامل تنظيمية مثل المسح، المهن، والمؤسساتالتي من شانها أن تضع قيد العمل للسياسة العقارية.
ولكينحيط من جهة خاصية كل إشكالية من الإشكاليات العقارية، ومن جهة أخرى إبرازالعوامل المشتركة، سيقسم العرض الحالي إلى ثلاثة أجزاء :
-الإشكالية العقارية
-تدابير التنظيم العقاري
-الاقتراحات (أو التوصيات)
1- الإشكالات العقارية:
إنإشكالية الملكية العقارية التي كانت طيلة أكثر من ثلاث عشريات مطروحةبمفهوم سيطرة الدولة على الأراضي سواء كانت ذات طابع فلاحي أو ذات استعمالعمراني أو صناعي أو تجاري، تستدعي طرقا متجدّدة في ضوء الإصلاحات القائمة.
يمكّنتحليل قانون التوجيه العقاري لسنة 1990 من فهم جسامة المشاكل الخفيةوالضغوطات ذات الطابع القانوني والاجتماعي التي تؤثر على الحلول المقترحة.
وبكلوضوح، فإن قانون التوجيه العقاري ولسبب السياق الذي أتى فيه لم يكن إلالوضع مقدمات السياسة العقارية وتطهير الوضعيات الناجمة عن الاختياراتالسابقة. وينبغي أن يوضع القانون 90-25 في هذه الحدود وتُقيّم في ضوءامتدادها التعديلات وكذا السبيل الباقية للتخطي للوصول إلى نظام قانونيمنسجم متكيف مع مفهوم الأرض كرأسمال اقتصادي من شأنه أن يسمح بانبثاقمؤسسة فلاحية عصرية قادرة على المساهمة في الحد من إتلاف الفضاء الريفيومن ضمان تطور منسجم للفضاء المبني حضريا كان أو صناعيا
1.1- العقار الفلاحي:
إنالعناصر المكونة للعالم الريفي الجزائري تفسر تاريخيا المسار الاستعماريالذي وجه التشريع نحو حلول التملك الخاص والفردي (قانون فارنيـي ،القانـونالمشيخــي (Loi Warnier, Sénatus Consulte.)محل الشكل الجماعي للاستغلال والاستصلاح (المنظّم حول القبيلة) وقد تمكنالتشريع الاستعماري من قلب بنية الملكية دون أن يتوصل إلى التأثير بصفةحاسمة في أسس أنماط التملك والاستغلال.
1.1.1- أراضي الدومين: ضروب من المنطق أملتها الرهانات:
وحتى توضع في سياقها الإيديولوجي والاجتماعي، يتعين تجزئة وتيرة التملك العمومي ثم إزالة التأميم (Dénationalisation)تبعا للحل الذي يقدم لوضعية معقدة ، وبالفعل فإن كل مرحلة من هذه الوتيرةمؤرخة نظريا وتعكس حالة ما من علاقات القوى التي أخفت بكيفية مستديمة أوعلى الأقل من النشاط الآني الصراعات والتناقضات التي تجتاز المجتمعالجزائري.
إنالاستراتيجية المتبعة منذ الاستقلال إلى غاية صدور قانون التوجيه العقاريلسنة 1990 كانت تهدف إلى الحفاظ على القطاع العام وتقويته بالتملكالعمومي، وبعد ذلك توسيعه خاصة في إطار تنفيذ عمليا ت الثورة الزراعية،وبالموازاة مع ذلك، فإن إشكالية الملكية الخاصة كانت منحصرة في حدوددقيقة، بل حتى مهمّشة.
أمااليوم، فإن النتيجة الطبيعية للانتفاع الجماعي أو الفردي (فردي على الأصح)قد أخذت مكانتها الطبيعة في الإطار الذي يدعوه لذلك، وهو الإطار الذي عرفتحولا جذريا بإعطاء الأفضلية لظهور الملكية الخاصة على مستوى كل ميادينالحياة الاقتصادية والاجتماعية مع محطات الإسناد والدعم الذي يستلزمه.
إنالعناصر الكاشفة لهذا التوجه داخل العالم الريفي الذي كان يهدف ليس فقطإلى تحرير وأمن المعاملات العقارية بعنوان "أولوية التملك" ولكن كذلك إلىاستغلال أموال الدومين الخاص للدولة تبرزها الأعمال التالية :
-مرسوم22 ماي 1983 الذي يندرج ضمن منظور تحرير السوق العقارية بتثبيت الملكيةالعقارية وجعل الاعتراف السريع بها غير قابل للتراجع - تخفيض مدة التقادمالمكسب من 17 سنة إلى 15 سنة مع أوسع مجال للتطبيق، أي كل البلديات التيلم يمسها المسح.
-تحرير نقل الملكية بالنسبة للأراضي الفلاحية أو ذات الوجهة الفلاحية.
(المادة 02 من مرسوم 10/12/1983)
-توسيع قانون حيازة الملكية العقارية الفلاحية (APFA) إلى المناطق السهبية من خلال المادتين 64 و65 من قانون التوجيه العقاري.
-إرجاعالأراضي المؤممة بعنوان "الثورة الزراعية" واحتمالا استبدالها بأرضتعويضية (مرسوم 3 أكتوبر 1962 المتضمن تنظيم المعاملات والبيوع والإيجاراتوالمزارعات والكراء الفلاحي للأموال المنقولة والعقارية والذي كان يمكّنالولاة من إلغاء العقود من هذا النوع المبرمة بعد الفاتح جويلية 1962، أماالمعاملات التي أبرمت خارج الجزائر في هذه الفترة فقد اعتبرت لاغية بقوةالقانون، وبهذا فقد وسع مرسوم 23 أكتوبر 1962 مفهوم الشغور إلى كل الأموالالتي كانت محل معاملة باطلة . ونظرا لظروف وضعه قيد العمل وتفسيره من قبلالولاة فإن مرسوم 23 أكتوبر 1962 يشكل إلى الآن مصدر منازعات، وخاصة عندمايتعلق الأمر بالاعتراف بسند الملكية في إطار الإرجاع (restitution)الناجم عن قانون 90-25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990 المعدل والمنظم قانونالتوجيه العقاري،ذلك أن الإدارة لم تأخذ دوما في الحسبان التاريخ الفعليللمعاملة الباطلة).
قانون 87-19 بتاريخ 18 ديسمبر 1987: حل وسط بين الخوصصة والتملك العمومي:
لقدأتى قانون 87-18 بالمصالحة بين المستثمرة الجماعية والتملك الفردي لوسائلالإنتاج مادامت الدولة تمنح للمستغلبن الفلاحيين حق امتلاك الممتلكاتالمكونة للذمة المالية للمستثمرة، ويتم التنازل عن هذا الحق في الملكيةبمقابل.
ويقر هذا القانون كذلك التزامات ترمي إلى تحقيق أربعة أهداف :
·مقاومة المضاربة:عدم جواز التنازل عن الحصص إلا في حالة الوفاة، خلال السنوات الخمسةالأولى ابتداء من تاريخ تكوين المستثمرة الفلاحية الجماعية (المادة 23).
·تجنب التقطيع: تستغل الأراضي جماعيا وعلى الشيوع حسب حصص متساوية بين كل عضو من أعضاء الجماعة (المادة 09).
·تجنب القسمات الوراثية:في حالة تعدد الورثة وذوي الحقوق الذين يحلون محل مورثهم، يمكن لهؤلاء أنيختاروا واحدا منهم ليمثلهم في الحقوق والواجبات ويتكفل بحقوق وأعباءالحصة (المادة 26).
·ضمان الاستغلال الجماعي: استغلال المستثمرة ضمن إطار جماعي أو فردي وبكيفية شخصية يعد التزاما بالاستغلال المباشر (المادة 21).
ويترككذلك قانون 87-19 إمكانية الاستفادة من الأراضي الزائدة لصالح المرشحينمثل المهندسين والتقنيين الفلاحيين ولو لم يكونوا مستغلين وعلى وجهالعموم، فإن هذا القانون يرمي إلى تأمين المنتجين من كل أشكال التعدي.
ومن جهة أخرى فيجعل من المستثمرة الفردية وضعا استثنائيا (المادة 37).
ملاحظات انتقادية:
يظهرمن خلال هذا القانون أن السلطات العمومية لم تجرأ على استخلاص كل نتائجهذه الاختيارات الجديدة للتحرر واكتفوا بالوقوف عند حل وسطي بين المستثمرةالجماعية جد مردودة (largement refusée) والامتلاك الفردي التي حاولت أن تظهره لأسباب سياسية.
وهذاالتردد قد ترجم ميدانيا بالتسامحات وضغوطات محلية أحدثت مساسا في بعضالجوانب بمبادئ الإنصاف في التقسيم و الاستفادة، وهكذا فإن الاستفادةالفردية التي كان ينبغي أن تكون استثنائية مالت إلى أن تصير قاعدة فقدتكون 20% من المساحة الفلاحية المعنية قد منحت في شكل مستثمرات فلاحيةفردية (م ف ف).
والنتيجة فقد سجلت عدّة إختلالات ستعيد طرح المبادئ والأهداف التي يسعى إليها هذا القانون.
وهكذا فإن غياب ممارسة الرقابة من قبل السلطات العامة قد مكّن من:
-تأجير الأراضي إلى أشخاص ليسوا أصحاب حقوق الاستغلال.
-قسمة عابرة (فعلية) للمستثمرات الفلاحية الجماعية دون أي علم للسلطات المختصة.
-تنازل لصالح أشخاص لا تتوفر فيهم الشروط القانونية.
وهذهالوضعية الناتجة عن عدم فعالية القانون تترجم غياب إذعان المستغلين لنمطالاستغلال الجماعي الذي لا يبدو أنه يطابق الواقع السوسيولوجي.
إضافةإلى ذلك، فإن العقد الإداري الذي يهدف إلى طمأنة المستغل قد أدى بسببمحدود يته والتساؤلات التي يطرحها إلى عدم استقرار الهياكل الفلاحيةالخاصة بالأراضي العمومية . وعلى الرغم من أن العقد الإداري الخاصبالتنازل خاضع لشكليات التسجيل والشهر العقاري التي تشكل حجة على الغيرويمكّن من الحصول على قرض ، فإنه، مع ذلك، لا يبدو بأنه يشكل الضمانالكافي لتقوية العلاقة بالأرض بكيفية مستديمة و لا يثير حافزا كافياللاستثمار والنجاعة المرجوة، فالقيمة القانونية لهذا العقد لم تكن تشكلعقبة أمام عمليات الإرجاع المقررة في إطار قانون 90-25 وهو الأمر الذيينمي على الدوام ريب المستغلين.
لقدتعرضت الصحافة إلى العديد من الصعوبات التي نجمت عن قانون 87/19 وعلى وجهالخصوص التنازلات، إهمال الأرض، تغيير بنية المستثمرات ، تحويل وجهةالأراضي الفلاحية، غياب الاستثمار، تطور ظاهرة كراء وبيع الأراضي بعقودعرفية.
وهذهالمعاينات لم تنكرها الإدارة والتي بموجب مختلف المناشير وعلى وجه الخصوصمنشور 24 أكتوبر 1996 رخصت بوضع قيد الاستغلال الأراضي التي فقد مستغلوهاحقوقهم عليها وأهملوها.
(أما منشور 6 مارس 1994 فقد تضمن تعليمات للولاة قصد وضع قيد العمل لتدابير إسقاط حق الاستغلال المنصوص عليه في القانون 87-19).
يمكنإذن التأكيد بأن قانون 87-19 بتاريخ 12 جانفي 1987 لم يحقّق إجماليا أهدافطمأنة المنتجين وترقية الاستثمارات وتحسين المردودية. فعلى العكس ، مكّنأشخاصا غرباء عن المستثمرة من جني فوائد من موقف السلطات العمومية.
البحث عن أدوات تكفل أمنا عقاريا:
إنإزالة التأميم وتكريس الملكية الخاصة، كما أكدنا على ذلك، تنبّأ بها قانون14 أوت 1983 المتعلق بحيازة حق الملكية العقارية الفلاحية باعتماده مبدأحيازة حق الملكية عن طريق الاستصلاح وليس حق الانتفاع كما هو الحالبالنسبة لقانون 87-19، وهذا القانون يشكل قطيعة حقيقية مرت تقريبا دون أنيُتفطن لها بسبب بعدها المحدود وبدليل أن قانون 90-25 الذي صدر فيما بعدلم يتمكّن من إعادة الطرح بكيفية بينة لحق ملكية الدولة.
وتشكلالحلول التي أتى بها القانون رقم 90-25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990 إجابةلتعقّد الوضعيات القانونية الناجمة عن مختلف المراحل التي مرّ بها النظامالعقاري والتي أصبحت تشكّل حاجزا كبيرا أمام التطور الدائم للقطاع الفلاحي.
إنتشخيص الوضعية العقارية الناجمة عن تطبيق قانون 87-19 بتاريخ 18 نوفمبر1987 قد أبرز حدود الأداة القانونية وعلى وجه الخصوص شروط وضعها قيدالعمل، فكانت الاهتمامات السائدة عند مختلف الفعلة هي الآتية:
-تطهير المنازعات العقارية
-مآل أراضي الأملاك الوطنية
-التثمين والمحافظة على الأراضي السهبية
-تثمين وتوسيع الأملاك العقاري
-تأطير العقار الفلاحي.
كانت المستثمرات الفلاحية خلال 1990 تتميز بما يلي:
-عدم استقرار جماعات الممنوحين
-عدم استغلال الأراضي والبنايات
-ضعف الاستثمار
-الإيجار من الباطن والبيع قبل الجني
-تحويل مقابل إيجار الأراضي والبنايات
-تعمير غير مراقب وانتشار البنايات الفوضوية
وحسبممثلي الفلاحين، فإن حق الانتفاع الدائم مرفوض في آن واحد من قبلالمستغلين والمحيط الاقتصادي والاجتماعي، وهذا الحق لم يُضطلع به بكيفيةإيجابية من قبل المنتجين من الناحية النفسية ولم يستوعب كما ينبغي منالناحية القانونية من قبل الجهات القضائية ذلك أن قواعد نقل الملكيةوالحجز عليها ليست موفقة بما فيه الكفاية لمسايرة ديناميكية اقتصاديةجديدة.
ما هي أفق العقار الفلاحي؟
لقدجعل قانون 87-19 من المنتجين شبه ملاك لهم حق الانتفاع الدائم على ممتلكاتمعترف لهم بها بموجب سند ذي شكل عقد ناقل ملكية حقيقي لا يمكن أن يكون محلتحديد أو نزع للحيازة، فهوعقد إداري وُضع في شكل رسمي حسب إجراءات التسجيلوالشهر العقاري.
ومنجهة أخرى فقد تم الاعتراف لصالح المستفيدين "بحق المساحة" أي حق الملكيةعلى البنايات والتجهيزات والمنشآت والمغروسات الموجودة في المستثمرة،استثناء لمبدأ الحيازة الذي يجعل صاحبها مالكا للأموال أي مالكا للأرض.
وهكذا إذن فإن مالك سطح الأرض الذي هو الدولة قد منح "حق المساحة" للمستفيدين من أحكــام القـانون 87-19.
أكيدأن ملكية سطح الأرض يجوز بمقتضى القانون أو الاتفاق أن تكون منفصلة عنملكية ما فوقها وما تحتها كما توضح ذلك المادة 675 الفقرة 3 من القانونالمدني (وذلك ما توضحه كذلك المادة 7 من القانون 87-19 التي تنص بأنالدولة تمنح حق امتلاك جميع الممتلكات المكونة لذمة المستثمرة ما عداالأرض).
غيرأن هذا التحديد يمكن أن يدحض بالرجوع إلى الفقرة الأولى من المادة 675 منالقانون المدني التي تنص بأن "مالك الشيء يملك كل ما يعد من عناصرهالجوهرية بحيث لا يمكن فصله عنه دون أن يفسد أو يتلف أو يتغير.أليس الأمركذلك بالنسبة للاستثمارات المكونة من بساتين ومزارع كروم ومرابط مثلا؟
أو التي يمكن أن تغرس أو تشغل مستقبلا؟ أو بالنسبة للاستثمارات التي يمكن أن تنفصل عن سطح الأرض دون إتلاف؟
إننانميل إلى التفكير بإن ذلك يعبّر عن إرادة الدولة في الإنقاص من حقوقهالتشجيع الاستثمار من قبل المستفيدين، والحث على إصلاح واستغلالالإمكانيات, و لكن هل هذا سبب كاف للتكثيف، إذا كان المستفيدون قد فهموابالأحرى معنى ذلك وبعده؟
وبتطبيق هامش المناورة للدولة إلى ابسط تعبيره، فإن كل حلّ يفتح مجالات للانتقاد، ومن حيث الواقع فإننا أمام منطقين.
المنطقالأول يعتبر أن بيع أو عدم بيع الأراضي للمستفيدين من أحكام قانون 87-19ليس هو المشكل الحقيقي، فالمشكل الحقيقي هو معرفة ما إذا كان ينبغي أو لاينبغي إتمام إجراءات التمليك التي باشرتها بكيفية واسعة وملموسة أحكامالقانون المعني. فالمنتجون صاروا يتصرفون كملاك حقيقيين.
ومن ثمة فإما يتأكد المنتجون كملاك، إن كان ذلك يعبر عن إرادتهم مع كون التنازل يكون بعوض تحدد كيفيا ته وإما يؤمّمون (expropries).
أما فيما يخص الإيجار فقد سبق وأن نظم في شكل إتاوة ينبغي إعادة النظر في شروط تحديدها وتحصيلها وبكيفية ثانوية تسميتها.
إذنفالمشكل لا يطرح بمفهوم الخيار أي إيجار أو شراء، فكلا الصيغتين يمكناعتمادها في نفس الوقت لتمكين المرشحين الذين تتوفر فيهم المعايير لهذاالغرض من اختيار مدروس. وليس من المستبعد كذلك أن يختار مستقبلا بعضالمستأجرين شراء الأراضي التي يستغلونها.
المنطقالثاني الذي يبدو أنه نال موافقة السلطات العامة يعتبر أن صفة المنتج أوالمستغل ليست مرتبطة بصفة مالك الأرض، فالمشكل هنا زائغ ذلك أن الحل الذييمكّن من التطور المستديم للأرض هو إنشاء مقاولة فلاحية حقيقية مدعمةبقانون أساسي يؤمن بكفاية أعضاءها. ففي هذه الحالة فأراضي الدومين الخاصيمنح عليها الامتياز لمدة طويلة وليس للأفراد. أما المنتجون الحاليونفستكون لهم حصص اجتماعية تمكنهم من المساهمة في نتائج الاستغلال، ويمكن أنتفتح هذه الشركات للمستثمرين بإرادة أعضائها.
وزيادةعلى ذلك، لقد حان الوقت للتوقف عن تركيز الحديث على جزء من العقار الفلاحيمهما كانت أهميته ومواجهة الموضوع في شموليته بنفس الاهتمام، وينبغي أنتستقطب الأراضي الخاصة اهتمام السلطات العمومية بتنظيم المستثمرة والحفاظعلى قابليتها للحياة وتخصيص أهمية أكثر للإيجار الفلاحي.
2.1.1- نحو طريقة شاملة للعقار الفلاحي:
يقتضي التطهير العقاري المرور على تحديد القانون الأساسي للمستثمرة بصرف النظر عن حق الملكية.
يقدمالتشريع الساري المفعول أوسع إمكانيات تدخل السلطات العمومية لترقيةالقانون الأساسي للمستثمرة، غير أن التدابير المقررة لم تندمج بما فيهالكفاية لإعطاء إطار منسجم وحماية للفعلة (Acteurs).
إن نظام الرخصة المسبقة لنقل الملكية العقارية يعني حماية قابلية استمرار المستثمرة.
ومعأنها ترخص بنقل الملكية العقارية، فإن المادة 55 من القانون رقم 90-25تحاول حماية المستثمرات الفلاحية مهما كان قانونها الأساسي ضد المساسالمحتمل لقابلية استمرارها وذلك بتأطير تجزئة الملكية بإجراءات معينة.
1-تخضععملية التجزئة أو نقل الملكية العقاري إلى إجراءات توثيقية ترمي إلىالتأكد من أن نقل الملكية لا يهدف إلى المساس بقابلية استمرار المستثمرةالفلاحية التي ستقتطع منها القطعة موضوع النقل، وتقدر قابلية استمرارالمستثمرة بالنسبة إلى المساحة المرجعية المحددة بالمادة 6 من مرسوم 20ديسمبر 1997، وتحدد المساحة المرجعية حسب المناطق الجغرافية.
2-تنجر الرقابة على عمليات التجزئة على مستوى الموثق والمحافظ العقاري اللذين ينبغي أن يسهرا على:
-ألايعني نقل الملكية العقارية الملكية الفلاحية ذات المركز القانوني الخاص أوالتابعة للقطاع العام ولكن ذات مساحة أقل من مساحة المستثمرة المرجعية؛
-ألاينجم عن نقل الملكية الإنقاص من المستثمرة الموجودة إلى مساحة أقل منالمساحة المرجعية أو إنشاء مستثمرة جديدة تقل مساحتها عن المساحة المرجعية(غير أن هذه الشروط يمكن أن تطرح بعض الصعوبات في حالة قسمة ملكية علىالشيوع قد تكون مساحتها أقل من المساحة المرجعية وبهدف تجنب تجميد الأرضوالنزاعات من هذه الطبيعة، قد يكون من الحكمة إيجاد آليات قانونية لتسويةهذه النزاعات لفائدة المستثمرة).
-ألاينجم عن نقل الملكية العقارية أو القسمة الخاصة بالمستثمرة الفلاحيةالجماعية التابعة للقطاع العام، ولو كانت ذات مساحة تفوق المساحةالمرجعية، ألا ينجم عن ذلك التخفيض من عدد أعضاء الجماعة إلى أقل من ثلاثة.
عمليات إعادة الهيكلة العقارية:
يميز القانون بين نمطين من تدخل الإدارة في عمليات إعادة الهيكلة العقارية:
توحيدالقطع الذي يشكل إجراء إداريا من جهة، والمبادلة الودية للقطع التي تنبنيعلى مبادرة الملاك مما يجعله نمطا اتفاقيا من جهة أخرى.
إن توحيد القطع الذي يعرف بأنه عملية ذات منفعة عامة يهدف إلى:
-الإنقاص من تجزئة الأراضي الفلاحية التي تجعل استغلالها صعبا من الناحية الاقتصادية والعقلانية وذلك بتشتيت القطع؛
-تطوير استصلاح الأراضي الجديدة ومضاعفة مردودية الأراضي الناقصة الاستغلال؛
-إعادة توزيع الأراضي الفلاحية بقصد إنشاء مستثمرات ذات قابلية الاستمرار اقتصاديا ضمن قطعة موحدة وبعد إنجاز المنشأة العمومية.
ومن جهة أهدافه، فإن توحيد القطع يرمي إلى تحسين الاستغلال و جمع القطع.
وينبغي أن يتكفل القانون المتعلق بالتوحيد في آن واحد بالأهداف الاقتصادية لتوحيد القطع وبحماية مصالح وحقوق الخواص.
وبالفعل،فما دام توحيد القطع يهدف في مرحلته التحضيرية إلى تقليص العمليات المعدةلتحسين المساحات، وفي مرحلته العملية إلى تحويل الملكية، فينبغي أن تقرّرضمانات كافية وبالأخص الرقابة القضائية الملائمة وآليا ت طعن فعّالة.
بالإضافةإلى الدور المركزي الذي ينبغي أن يلعبه الديوان الوطني للأراضي الفلاحية،فعلى المجموعات المحلية أن تكون كذلك معنية بكيفية دائمة بتحديد أهدافالعمليات التي ستنتج في إطار وضع قيد الإنجاز والمتابعة.
القانون الأساسي للمستثمرة :
لقدعرّفت المادة 674 من القانون المدني الملكية على أنها "حق التمتع والتصرففي الأشياء بشرط أن لا يستعمل استعمالا تحرمه القوانين والأنظمة".
وبهذاالتعريف يمكن لنا القول بأن المشرع الجزائري قد ربط ارتباطا وثيقا نظامالملكية بمفهوم المصلحة التي كرّس من أجلها هذا الحق. وبقصد تكريس الدورالاجتماعي للملكية فإن المشرع الجزائري قد تأثر بالمفهوم التقليدي، ذلكأنه مع اعترافه للمالك بالامتيازات اللصيقة بهذا النظام يأمر بالامتناع عنالإضرار بالغير (خواص أو مجموعات) وإلا اعتبر استعمال حقه استعمالا تعسفياطبقا للمادة 41 من القانون المدني، وحسب القانون المدني، فإن حالات التعسففي استعمال الحق تتلخص في النقاط الثلاثة التالية:
-إذا وقع بقصد الإضرار بالغير؛
-إذا كان يرمي إلى الحصول على فائدة قليلة بالنسبة إلى الضرر الناشئ للغير؛
-إذا كان الغرض منه الحصول على فائدة غير مشروعة.
وقانونالتوجيه العقاري بتقريره في المادة 48 منه بأن عدم الاستثمار الجماعيالفعلي للأراضي يعد تعسفا في استعمال الحق، فإنه يرمي إلى حماية المصلحةالعامة. وفي هذه الحالة فإن العقوبة المنصوص عليها لا تستهدف المصلحةالآتية الناجمة عن الممارسة التعسفية والتعويض العادل بقدر ما تستهدفالمجازاة الموجهة ضد المخالفين، ذلك التعسف في استعمال الحق بسبب عدماستثمار الأرض الفلاحية قابل لعقوبة:
-تحديد من حق الملكية الذي يمكن أن يترجم بضياع هذا الحق.
-التحديد من حرية التصرف الذي يمكن أن يترجم بالبطلان المطلق لكل معاملة.
ويتعينالتأكيد على الطابع الشاذ والمبالغ فيه لهذه العقوبات التي هي أبعد ماتكون من الموقف المعتدل للقانون المدني، فلم يكتف المشرع من خلال المادة48 من القانون 90-25 بإضفاء الدور الاجتماعي للملكية العقارية ولكن جعلمنها وظيفة اجتماعية وهو ما يمكن أن يكون مضرا بالمركز القانوني للمالك مادام يمكن أن يترجم ذلك بـ:
-حق السحب الذي يمكن أن يستعمل ضد المعاملات التي سبق وان أبرمت؛
-إمكانية إلزام الملاك بمنح إيجارات ضد إرادتهم ؛
-إمكانية البيع المكره لملكياتهم
وبالنظرإلى المبادئ الدستورية التي تحمي الملكية والتي لا تعترف للتشريع إلا بحقتنظيمها وليس بحق إلغائها وإلى المبدأ العام الذي يضمن استقرار المعاملات،فقد تبدو هذه التدابير مفرطة. زد على ذلك فإن المشرع قد ذهب إلى أبعد منذلك، بحيث أن الالتزامات المرتبطة بالملكية العقارية تؤدي إلى الالتزاماتالتالية:
-استعمالالأراضي الفلاحية للنشاط الفلاحي فقط، فتغيير الوجهة هو إذن قابل للعقوبة،كما هو قابل كذلك للعقوبة أيضا، الاستعمال الذي لم يكن مطابقا لضوابطالمردودية والنجاعة؛
-يقوّمعدم الاستثمار بالنظر إلى المدّة ما دام يمكن اعتبار الأرض غير مستثمرةعندما يثبت أنها لم تستغل لمدة موسمين فلاحيين اثنين متعاقبين.
إنوجوب استثمار الأرض الذي يعد من أهم نتائج قانون التوجيه العقاري وتكريسالوظيفة الاجتماعية للملكية هو الوضع على عاتق كل حائز للأراضي الفلاحيةالتزام استثمارها، ويعد هذا الالتزام بيان الانتقال من مفهوم ملكيةالاستعمال إلى مفهوم ملكية كوسيلة إنتاج.
غيرأن مفهوم الاستثمار ينبغي أن ينفصل عن الملكية ما دام المفهوم الاقتصاديللعلاقة بالأرض يجر بالضرورة إلى عدم الأخذ في الحسبان إلا المنتج وليسحائز الرأسمال العقاري في وتيرة الإنتاج الفلاحي.
فالسؤال من يستثمر؟ المالك أو صاحب الحقوق العينية أو المستأجر؟ لا يهم كثيرا.
إننمط الاستغلال المباشر أي استثمار الأرض من قبل المالك لا يمكن أن يشكّلالقاعدة إذا كنا نريد إعطاء أهمية للإنتاج والنجاعة، فأفضل من ذلك فإنالاستغلال غير المباشر هو نمط تثمين الأرض الذي يناسب بكيفية أفضل المفهومالعصري للمقاولة الفلاحية.
وهذا المفهوم الأخير هو الذي يسود حاليا في التشريع العقاري الجزائري.
ففي هذا المنظور نص القانون على كيفيات معاينة عدم الاستثمار والعقوبات الناجمة عنه (المادة 50 من قانون رقم 90-25).
المشاكل المرتبطة بالمواريث:
يشكلالميراث في مادة الملكية العقارية عادة حاجزا لمواصلة الاستغلال وخاصةعندما لا يكون كل الورثة مستغلين ولا ينوون الخروج من الشياع بهدف حمايةالملكية العائلية أو كذلك إذا كان أحدهم يرغب في الخروج والمستغلون يرغبونفي مواصلة الاستثمار، ففي هذه الحالة يمكن تصور
يتبع
[/center]





توقيعي



علمتني الحياة أن أجعل قلبي مدينة بيوتها المحبة وطرقها التسامح والعفو وأن أعطي
ولا أنتظر الرد على العطاء وأن أصدق مع نفسي قبل أن أطلب من أحد أن يفهمني
________
للاتصــ♥ـــال بمدير المنتدى
↓↓↓

facebook_



الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معلومات العضو
ابــن الاسلام

إدارة المنتدى
إدارة المنتدى

معلومات إضافية
الجنس: ذكر
السٌّمعَة السٌّمعَة: 100
الْمَشِارَكِات الْمَشِارَكِات: 12744
النقاط/ النقاط/: 22643
العـمــر العـمــر: 24
الدولة:
المتصفح:
http://www.facebook.com/taher.tictac

مُساهمةموضوع: رد: الإطار التشريعي والتنظيمي المنظم للعقار وإشكالية تطهيره الإثنين نوفمبر 15, 2010 4:23 pm




عدة حلول:
-القسمةالودية التي قد تنفذ على اتفاق الأطراف على بيع مجمل المستثمرة (م.720 قم.) ولكن في الحالة التي يقرر فيها ثلاثة (3/4) أرباع الشركاء على الشياعالبيع، فيبقى لمن خالفهم الحق في الطعن أمام القاضي؛
-علىالعكس من ذلك، فإن المادة 736 من القانون المدني تسمح للشركاء بالبقاء فيالشياع إذا رأى لهم أن مآل المال يؤدي إلى جعل القسمة في غير صالحهم.
ففي هذه النقطة، لم يطرأ على قانوننا تطورا ملحوظا، فالوضعية تستدعي حلولا من شأنها تجنب المأزق الذي تعرفه بعض المستثمرات.
2.1 إشكــالية الأراضــي الرعويــة
تمثلالأراضي الرعوية 20 ملينا من الهكتارات وزعها القانون المشيخي لسنة 1863إلى ثلاثة أصناف: أراضي العرش أو الأراضي الجماعية و الأراضي البلديةوأراضي الدومين (الأملاك العامة)
تم التملك الفعلي لمليونين ونصف أو لثلاثة ملايين من الهكتارات المستصلحة من قبل الخواص، أما الباقي فهو مستعمل كأراضي عبور.
1.2.1- تأكيد مركز الأملاك العامة على أراضي العرش والأراضي البلدية: اعتراف بحق الاستعمال للحائزين التقليديين.
يقصي القانون رقم 90-25 (المادة 76) ضمنيا من مجال الإرجاع أراضي العرش والأراضي البلدية.
فهذه الأراضي غير قابلة للإرجاع بمفهوم القانون ما دامت الفئات التقليدية تستغلها بموجب مجرد حق الانتفاع الدائم غير المشخص.
وهذهالأراضي حسب مركزها القانوني (بلدية أو عرش) قد أدرجت إما في أملاكالبلدية وإما في الصندوق الوطني للثورة الزراعية، وبذلك، فإنها لم تعتبربأنها أراضي مؤممة بمفهوم قانون 90-25 الذي لا يعترف إلا بأراضي "الملك" .
وحججالحائزين التقليديين هي في تعارض كلي مع حجج الإدارة فهم يعتبرون أن أراضيالعرش ليست أراضي عمومية. بل هم ملاكها الشرعيون نزعت منهم الحيازة بفعلقانون الرعي لسنة 1975 وهذه الوضعية، حسب رأيهم ناجمة عن سوء تفسيرالوثائق التي في حوزتهم من قبل المحققين في إطار الثورة الزراعية.
أمابالنسبة للجهات القضائية فهي بدورها لم تتبنى موقفا موحدا، فتارة تقف عنداشتراط العقد الرسمي الذي يشترطه القانون وتارة أخرى تستند على أحكامالقانون المدني المتعلقة بالتقادم المكسب للاستجابة لدعاوى الحيازةللحائزين التقليديين، وهذه الوضعية قد خلقت في بعض الأحيان سوء تفاهم بينالعدالة والإدارة.
وفيالأخير فبدافع إيجاد حلول محلية، تكون بعض السلطات المحلية قد أرجعت إلىالفئات التقليدية الأراضي التي لم يكن لها عليها إلا الحيازة وهو الشيءالذي نجمت عنه احتجاجات أكثر حدة.
فعلىوجه العموم، فإن الاعتراض عن بيع أراضي العرش يظهر شيئا فشيئا عند بعضفعلة المجتمع المدني، وهذا في منظور الخوصصة. من حيث الواقع، فلنا من جهةالدولة تريد أن تمنح الفئات التقليدية سندات المنح ومن جهة أخرى الفئاتالتي ترغب في أن تثبّت في حقوقها التقليدية للاستغلال وحتى الملكية.
ويؤكدالقانون 90-25 الممنوحين بعين المكان وأصحاب حق الانتفاع بموجب القانون87-19 (المادة 85) فهو يؤكد إذن الوضعيات الفعلية التي سبق وأن كانت موضوعتسوية استثنائية.
وعلىهامش النقاش القانوني، وعادة السياسي، فإن الفئات التقليدية ستحاول شراءالأراضي على الممنوحين الذين ضعفت علاقتهم بالأرض بفعل القانون رقم 90-25تم بعده بفعل الأمر رقم 95-26 المؤرخ في 225 سبتمبر 1995.
إن حل قانون 90-25 الخاص بمنح الأراضي الزائدة لا يبدو أنه فعال ولا يشكل الإجابة الملائمة لهذا المشكل الخاص.
لقدتأكد طابع الملك العام لأراضي العرش بموجب تعديل المادة 85 من القانون90-25، فأراضي العرش والأراضي البلدية المدمجة في الصندوق الوطني للثورةالزراعية تطبيقا للأمر رقم 71-73 المؤرخ في 08 نوفمبر 1971 تبقى ملكاللدولة طبقا للمادة 18 من القانون رقم 90-30 المؤرخ في أول ديسمبر 1000المتضمن قانون الأملاك الوطنية.
أكثرمن ذلك ليس فقط لا يعترف بالمستأجرين ولا بالحائزين التقليديين بل يستبعدكل شكل التملك الفردي أو الجماعي على هذه الأراضي، إذ يؤكد طابع الأملاكالعامة وبالتدقيق ملكية الدولة على هذه الأموال.
غيرأنه هل هذا الحال من شأنه أن يضع حدا للصراعات القائمة من أجل حيازة الأرضوخاصة في المناطق الرعوية؟ ويعد هذا التساؤل شرعيا لا سيما أن مواقف البعضوالبعض الآخر مازالت متعارضة وأن النقاش حول المناطق السهبية لم يشرع فيهبعد.
2.2.1- وضعية أراضي العبور (الأراضي الرعوية):
تعدوضعية الأراضي الرعوية أكثر تعقيدا ما دام قانون الرعي قد أدمجها بدون قيدأو شرط في الصندوق الوطني للثورة الزراعية ويمنع مبدئيا تحويلها إلى أراضيقابلة للحرث.
فيالواقع فإن الفئات التقليدية لم تتوقف البت عن حيازتها واستغلالها علىأساس القواعد العرفية للقسمة والاعتراف المتبادل بهذه الحقوق.
فسندات الشغل المعترف بها من قبل الإدارة الاستعمارية لا تشكل بتاتا سندات ملكية.
والتعقيدناجم من الاستفادات المنجزة في إطار الثورة الزراعية لصالح أشخاص غرباء عنهذه الفئات و الذين بإمكانهم أن يطالبوا في إطار قانون 87-19 وقانون 90-25بحق الملكية على الأراضي التي أصبحت قابلة للحرث.
وبفعلالقانون المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية فإن سياسة الاستصلاح ثمالاستفادة من الأراضي الجديدة في إطار إنشاء مناصب شغل لصالح الشباب فقدتقلصت أراضي العبور بكيفية معتبرة.
ومنحيث الفعل، فإن العالم الريفي الرعوي يعرف تطورا متناقضا ما دام السكانالرحل لم يتوقفوا عن الانتقاص، وعلى العكس من ذلك، فإننا نلاحظ تضاعفالماشية في المراعي السهبية.
فعلاقاتالإنسان بالأرض، بالماشية ، بالأسرة، بالجماعة وبالسلطة صارت تتغيرتدريجيا، ولهذه التقلبات آثار على التهيئة واستعمال الأراضي السهبية.
أمامهذه الوضعية، فإن السلطات العمومية لم تحدد القواعد الخاصة بذلك، وبالفعلفإن قانون 90-25 يحيل بدون قيد أو شرط إلى قانون خاص فيما يخص شروط شغلالأراضي الرعوية والحلفائية من قبل الفئات تنص المادة 64 من القانون رقم90-25 على :
-إمكانية تثبيت حقوق الانتفاع التقليدي على الأراضي الرعوية الجماعية لصالح الفيئات التقليدية وحق ملكية الاستثمارات المحققة.
-يمكن أن يكون حق الانتفاع فرديا أو جماعيا على الأراضي القابلة للحرث والواقعة بالأراضي الرعوية.
3.1- العقار الحضري والصناعي:
لميحظ العقار الحضري والصناعي الذي يشكل مظهرا آخر من الإشكالات العقاريةبعلاج ملائم. أكيد أن الإجراءات قد اتخذت ولكن لم تدرج في المنظور الشاملللدور الجديد للدولة.
هل يجب على الدولة أن تستمر كموفر الوحيد للأراضي الخاصة بالمشاريع أو ينبغي إيجاد قواعد تمكن من الحصول على الأرض.
1.3.1- العقار الحضري: حلول جزئية
تسوية الوضعيات العقارية:
نجمتمنازعات عقارية مهمة على الأمر رقم 74-26 المؤرخ في 12 فبراير 1974المتضمن إنشاء الاحتياطات العقارية البلدية الذي كان يخول للبلدياتالاحتكار على الأراضي العمومية والخاصة الواقعة محيطاتها العمرانية.
ومن وجهة النظر العملية، فالعديد من المشاكل قد أثيرت من بينها على وجه الخصوص:
-منحت البلديات أراض على ملكية الدولة إلى خواص أو إلى مؤسسات دون أن تدفع المقابل للخزينة العامة.
-كانللمستفيدين من القطع عقود إدارية دون أية قيمة قانونية، فإدارة الدومينترفض أن تسلم سندات الملكية طالما أن البلديات لم تقتن الأراضي المعنية.
-استولت البلديات على الأراضي التابعة للخواص دون مآل واضح.
ومنجهة أخرى، فإن الإجراءات التي وضعت قيد العمل بغرض شراء الأراضي المعدةلإنجاز مشاريع صناعية لم تحترم فيها دائما الإجراءات القانونية لنزعالملكية، فالعديد من المؤسسات تحوز تراثا عقاريا دون أن يكون لها سندملكية، فتصفية بعض المؤسسات المنحلة مجمدة عادة بسبب هذا الإشكال.
وقدألغى القانون رقم 90-25 المؤرخ في 18 نوفمبر 1990 المتضمن التوجيه العقاريأحكام الأمر رقم 74-26 وحاول الإتيان ببعض الحلول للنزاعات المطروحة، وقدمكن المنشور رقم 02 المؤرخ في 13 جويلية 1994 من تسوية بعض الحالات.
وقدنشأت لجان تقنية للعقار مكلفة بتسوية الحالات النزاعية وينبغي الملاحظةإلى أن الأمر رقم 85-01 المؤرخ في 13 أوت 1985 قد تدخل لتسوية البناياتاللاشرعية المنجزة على الأراضي التابعة للأموال العمومية.
وهل مكنت فعلا هذه النصوص من فك هذه الوضعيات؟
ومنجهة أخرى فقد برزت بعض الظواهر الناجمة عن تحرير المعاملات العقاريةوإرجاع الأراضي المؤممة في إطار الثورة الزراعية أو التي كانت وضعت تحتحماية الدولة.
ومنآثار تحرير المعاملات العقارية بفعل القانون رقم 83-18 المؤرخ في 13 أوت1983 أولا ثم القانون رقم 90-25 أن تغيّرَت سلوكات الملاك وأحدث حركةمضارية حول المدن الكبرى على حساب الفلاحة.
ويمكنأن ينجر كذلك الخطر الذي يهدد الأراضي بضياع وجهتها الفلاحية من ضرورةترضية الحاجات العقارية بقصد تنمية المدن، وبفعل آليات قانون العمران،فأخذ ت هذه الظاهرة اتساعا خاصا، فإدماج الأرض ضمن المخطط التوجيهيللتهيئة والتعمير المنصوص عليه في القانون رقم 90-25 المؤرخ في 13 أوت1990 يغير وجهتها، فهي تفقد وجهتها الفلاحية لتكتسب طابع الأرض القابلةللبناء، فالأرض القابلة للبناء صارت تابعة لمركز قانوني جديد سواء كانتعمومية أو خاصة وتحول آليات قانون العمران للأرض التي تكتسب قيمة تجارية،وهذه الآليات ستهيكل سلوكات ملاك الأرض الذين يمكن أن يفشلوا مفعول قواعدالمحافظة على الأراضي الفلاحية، وكل المسألة هنا هي إذن كيف يمكن تأطيرتنمية المدن بكيفية تحافظ على الوجهة الفلاحية للأراضي؟ هل الآلياتالمنصوص عليها في القانون 90-25 وعلى وجه الخصوص القواعد المتعلقةبالتجزئة وتصنيف الأراضي ذات فعالية؟
2.3.1- العقار الصناعي- تسيير المناطق الصناعية والحصول على مساحات الاستثمار:
تسيير المناطق الصناعية:
إضافة إلى تعقّد الوضعية القانونية للقطع التي تكونت عليها مناطق صناعية، فإنه يطرح إشكال تنظيم استعمال وصيانة الإجراء المشترك.
وفيغياب تنظيم يحدد حقوق والتزامات مختلف الفعلة، فإن الكثير من الهياكل تركتللضياع، ومن الضروري وضع دفاتر أعباء تحدد كيفيات التدخل والتمويلوالعقوبات بالنسبة للفعلة الذين يتخلون عن التزاماتهم، وكما هو من الضروريأن يحدد القانون وسائل تدخل السلطات العامة.
الحصول على الأرض: أي دور الدولة:
تنصالمادة 77 من المرسوم رقم 94-321 المتخذ تطبيقا للمرسوم التشريعي رقم93-12 المؤرخ في 5 أكتوبر 1993 المتعلق بترقية الاستثمارات، تنص على تمكينالأشخاص الذين يستثمرون في المناطق المعدة للترقية أو في المناطق ذاتالأولوية من الاستفادة من العقارات التابعة للأملاك الخاصة للدولة.
يمنحالامتياز لمدة تتراوح بين 20 إلى 40 سنة حسب طبيعة المشروع ومدةالاستثمار، وهو مبرم في شكل عقد إداري تعده مصالح أملاك الدولة ومرفقبدفتر أعباء (مرسوم 94-322).
ويمنح الامتياز بالدينار الرمزي طيلة مدة الامتياز بالنسبة للاستثمارات المنجزة في المناطق ذات الأولوية.
ويمنحكذلك بالدينار الرمزي إلى غاية بداية الاستغلال في المناطق المرشحةللترقية مع دفع إتاوة ابتداء من تاريخ وضع قيد الاستغلال وإلى غاية نهايةالامتياز.
عند نهاية الامتياز، يمكن تجديده أو تحويل إلى تنازل نهائي إذا أوفي بتعهداته.
يمكن للإدارة أن تسحب امتيازها إذا لم يوف المستفيد بالتزاماته التعاقدية ويمكن اللجوء إلى الجهات القضائية المختصة.
لماذا الامتياز كمرحلة انتقالية نحو التنازل؟
وضعتالسلطات العمومية في الحسبان التجارب السابقة حيث تم تحويل الأراضي المعدةكوعاء لمشاريع بناء عقاري من مكانها الأصلي دون أن يكون في وسع الإدارة أنتعترض على ذلك بفعل وجود سندات ملكية غير أن هذه الإجراءات لا تتضمناعتماد المستثمرين.
ففي غياب سند ملكية، لم يتمكنوا من الحصول على قرض أو القيام بمختلف العمليات التجارية التي تستدعي اللجوء إلى ضمان عقارية.
ويمكن بدون نقل الملكية، الاعتراف قانونا بقيمة حق الامتياز الذي يمكن اعتباره كحق عيني قابل للتداول في السوق المالية.
إن للعقار وخاصة لمشاكل حق الملكية كذلك أثار على ترقية العقارية من ثمة على سياسة السكن.
لقدقبلت الترقية العقارية الخاصة لأول مرة في الجزائر بفعل القانون رقم 86-07المؤرخ في 4 مارس 1986، وهو القانون الذي كان يعني حصرا إنجاز السكناتبقصد البيع واضعا في المقام الثاني السوق الايجارية غير أن هذا الإجراء لميأت بالآثار المنتظرة لسببين أساسيين: كلفة السكن التي لم تكن في متناولالمواطنين وتحويل أراضي الوعاء لأغراض أخرى.
وذلك ما يفسر إعادة تنظيم هذا النشاط بموجب المرسوم التشريعي رقم 93-03 المؤرخ في أول مارس 1993 الذي:
-أخضع الترقية العقارية للمنافسة
-ألغى دفتر الأعباء
-وسع الترقية العقارية إلى أنشطة أخرى.
غير أن بعض الحواجز ذات طابع قانوني لم يتاح تجاوزها وخاصة تلك التي تتعلق بسندات الملكية.
وعلىالعموم فإن التمويل الرهني العقاري يعد غير معروف من قبل المتدخلين سواءتعلق الأمر بالقضاة أو الموظفين أو مساعدي العدالة أو حتى بعض المصرفيينأنفسهم، وأننا نعتقد أنه ينبغي تقرير وتنظيم فترات تكوينية تحسيسيةلصالحهم بكيفية تجعل مجال هذا التمويل مفهوما ومطبقا بدقة من طرف الجميع.
1-لا ترغب البنوك في منح قرض إلا مقابل ضمان رهني، وليكون في وسع مدين إجراءرهن على أرض ينبغي عليه، إلا في حالات استثنائية، أن يكون مالكا للعقارالذي سيرهن ويكون أهلا للتصرف فيه.
ويمكن أن يمنح حاليا للدائن رهنا اتفاقيا من طرف مالك العقار:
-على العقار الذي يملكه ما دام هذا المالك يبلغ من العمر أكثر من 19 سنةويتمتع بقواه العقلية ولم يكن موضوع حجر. يشترط القانون المدني، بالفعل،أن يكون مؤسس الرهن مالكا للعقار الذي سيرهن وأهلا للتصرف فيه؛
-يمكنإذن أن يرهن من يحوز سندات ملكية (عقد توثيقي أو دفتر عقار) وكذلك هوالحال بالنسبة لمن يحوز عقد شهرة على عقار. يعتبر كذلك حائزا لسلطة إجراءالرهن على العقار الذي يجوزه من كانت له حيازة أرض بموجب شهادة حيازة ولولم يكن مالكها، غير أنه لا يمكن له أن يمنح إلا رهنا من المرتبة الأولىوفقط بالنسبة لضمان قروض المدى المتوسط والبعيد؛
-منطرف مالك البناءات المشيدة على أرض ملكية الغير أو على البناءات التي هيعلى ملكيته، وفي هذه الحالة الأخيرة يستفيد الدائن من حق الأفضلية علىأسعار البناءات المهدمة بالنسبة للتعويض المدفوع من قبل مالك الأرض، إذافضل المالك الاحتفاظ بالبناءات.
من طرف حائز حق امتياز على أرض موضوع امتياز كذلك على البناءات المشيدة على هذه الأرض.
ويشكلضمان تنفيذ الرهن عادة إحدى الصعوبات، فالفعلة يخشون الصعوبات الكبيرة عندتحقيق الضمان الرهني أساسا بسبب أزمة السكن القائمة في الجزائر، فهم يخشونبالفعل بأن يعتبر أمر طرد شخصي أو عائلة من السكن الذي يشغله بسبب عدمالوفاء عند حلول القرض الرهني غير مقبول اجتماعيا، خاصة وأن فعل إعطاء رهنلدائن ينظر إليه بالنسبة للجزائري على أنه نقيصة.
غيرأنه من الممكن تقرير تدابير تسمح بإيجاد إجراءات مبسطة وأقل كلفة وأكثرعجلة وهكذا فيمكن التنصيص في قانون الإجراءات المدنية على جعل جدولالتسجيل الرهني إلى المحافظة العقارية يشكل سندا تنفيذيا بحيث لن يكونضروريا بالنسبة للمحضر من استصدار أمر من القاضي.
2-توضّح المادة 179 من القانون المتعلق بالنقد والقرض بأنه ينشأ رهن قانونيعلى أموال المدين العقارية لصالح البنوك والمؤسسات المالية ضمانا لتحصيلديونها والتعهدات المبرمة تجاههم.
وهذاالرهن كان ينبغي أن يوسع لإعطاء أثر الضمان العيني المنصوص عليه في المادة884 من القانون المدني بحيث يصير من الممكن تطبيق الرهن القانوني علىأموال الغير عندما يكون هذا الغير ضامنا لمدين البنك أو المؤسسة المالية.
ومنالممكن التنصيص في قانون الإجراءات المدنية على قاعدة بقصد جعل جدول تسجيلالرهن بمثابة سند تنفيذي وذلك بهدف تبسيط التكاليف والإجراءات في حالةإنجاز رهني.
3-في حالة البيع بناء على تصميم، كان ينبغي أن لا يرتبط سند الملكية بشهادةالمطابقة، ففي الوقت الراهن طالما أن هذه الشهادة لم تسلم فلا يمكن للمرقيأن يمول مشروعه بواسطة قرض رهني ذلك أنه على الرغم من المادة 889 منالقانون المدني، فإن البنوك والمؤسسات المالية تشترط سندات الملكية لمنحقرض رهني، ولا يمكن للمرقي بدوره أن ينقل لمشتريه سندات الملكية دقيقة ذلكأنه لا يجوز أي سند ملكية ليقدمه وإصدار هذه الشهادة يمكن أن يكون مطولاوحتى محل الرفض ذلك أنه يمكن ألا يكون العقار مطابقا.
وهذهالوضعية قد تضر بالمشترين بسبب فعل لا يمكن أن ينسب إليهم ذلك أنهم لايمكن لهم تمويل ما اشتروه بواسطة قرض رهني، إذ أنهم لا يحوزون سند ملكية.
وقديكون من الملائم التنصيص على قاعدة تفصل بين إصدار شهادة المطابقة وسندالملكية، وبذلك يمكن تسليم سند الملكية لصالح المرقي حال الانتهاء منالأشغال الكبرى.
II- أدوات التنظيم العقاري:
بعدفترة المنع لكل معاملة عقارية المقرر بموجب الأمر رقم 74-26 المؤرخ في 12فبراير 1974 والمتضمن إنشاء الاحتياطات العقارية البلدية والذي نجم عنهتعميم المضاربة العقارية، والبناءات اللاشرعية والعقود العرفية التي قامتالإدارة بتسويتها حسب أشكال مختلفة، فقد سنت أحكام جديدة بقصد تمكينالدولة من السيطرة على الأرض بدافع إخضاع الحركة العقارية إلى رقابة أكثردقة.
ومن جهة أخرى، فإن عمليات مسح الأراضي صارت تشكل الوسيلة الفضلي للتطهير النهائي للوضعية العقارية.
1.2- رقابة الحركة العقارية:
يشكّلالعقد الرسمي الشكل الوحيد للتملك ذلك ما قررته المادة 61 من المرسوم76-63 المؤرخ في 25 مارس 1976 والمتعلق بتأسيس السجل العقاري التي تنص علىأن "كل عقد يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية يجب أن يقدم على الشكلالرسمي وتؤكد المادة 29 من القانون رقم 90-25 هذا المبدأ، ومستقبلا فالعقدالرسمي هو الشكل الوحيد لتلمك الأموال العقارية والحقوق العينية العقاريةبدليل أن المادة 30 من القانون 90-25 تلزم إثبات كل حق حيازة على أموالعقارية بتنصيبها على ما يلي: "يجب على كل حائز أو شاغل لأمال عقارية أنيكون لديه سند قانوني "
ويعرفالعقد الرسمي على أنه : العقد الذي يثبت فيه موظف أو ضابط عمومي أو شخصمكلف بخدمة عامة ما تم لديه أو ما تلقاه من ذوي الشأن وذلك طبقا للأشكالالقانونية وفي حدود سلطته واختصاصه.
والعقود الرسمية هي عقود مؤسسة معلنة أو ناقلة أو معدلة تنصب على ملكية عقارية، ينبغي أن تشهر وجوبا وتسجل في البطاقية العقارية.
وتمتد هذه العقود إلى العقود الرضائية والاتفاقية الرامية إلى تأسيس نقل إعلان تعديل أو إنهاء حق عيني.
المادة793 من القانون المدني : "لا تنقل الملكية والحقوق العينية الأخرى فيالعقار سواء كان ذلك بين المتعاقدين أم في حق الغير إلا إذا روعيتالإجراءات التي ينص عليها القانون وبالأخص القوانين التي تدير مصلحة شهرالعقاري".
وقد جاء النظام المسمى بنظام "تورنط : Torrents"المبني على الإشهار العيني، أي الذي ينسحب على العقارات ليحل محل النظامالقديم. إن النظام الجديد الذي أدخل بموجب الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12نوفمبر 1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس التسجيل العقاري عوضالرضائية التي كانت سائدة في النظام السابق بشكلية بينية تمكن الدولة منممارسة رقابتها على الحركة العقارية.
وكاننظام الإشهار الذي أوجده الاستعمار يهدف إلى تأمين المعاملات العقاريةلصالح الأوروبيين ويعني على الأخص الأراضي المفرنسة، وهذا النظام المسمىبالشخصي يأخذ في الحسبان مالك المال وليس الملكية المعنية بحيث كانتالبطاقية ممسوكة تبعا لاسم المالك وحتى في حالة انتقال الملكية من يد إلىأخرى جراء عمليات نقل الملكية العقارية.
ولم يكن هذا النظام ينسجم مع الوضعية العقارية التي كانت سائدة في الجزائر خلال سنوات 1970.
وبالفعل، لإجراء مسح تاريخي على العقارات كان ينبغي إيجاد اسم كل الملاك السابقين.
وفيهذا النظام يساهم الموثق في تأخير الحركة العقارية، فدور الموثق هو تلقيالأعمال أو العقود التي ينبغي على الأطراف أن يعطوه الطابع الرسمي اللصيقبالسلطة العمومية أو يرغبون في ذلك، وكان للمحافظ العقاري صلاحيات جدواسعة.
وهكذافمن جهة، فإن إجراءات الشهر بقصد التسجيل في البطاقية العقارية تحقق وجوباوحصرا من قبل الموثق الملزم، بصرف النظر عن إرادة الأطراف، بشهر كل العقودالخاضعة للشهر المحررة من قبله أو بمساعدته، ومن جهة أخرى فإن الحقوقالعينية المتعلقة بعقار لا تنتج أي أثر في مواجهة الغير إلا بعد شهرها.
والمحافظالعقاري، فيما يخصه، يلعب دورا مهما ويمارسها عادة باسم الدولة لشهر أورفض شهر العقود ما دام مكلف بتسيير مرفق عمومي يتمثل في مسك السجل العقاريوالقيام بالشكليات المتعلقة بالشهر العقاري.
غيرأن في النظام الجديد توسع دوره ذلك أنه مكلف كذلك بالتحقق من أهليةالأشخاص الأطراف في المعاملة وقانونية العقود، مما يعني أن دوره صار يعلودور الموثق مما يمكن أن يؤدي إلى تنازع في الاختصاص، ذلك هو الأمر عندمايحرر الموثق عقودا اعتبرها صحيحة والتي يمكن للمحافظ العقاري أن يرفضها.
والدليلعلى ذلك، فإن سلطات المحافظ العقاري على درجة من السعة تمكنه أحيانا منرفض شهر الأحكام القضائية على أساس انعدام الأسس القانونية وعلى وجه الأخصعندما يبني القاضي حكمة على التقادم المكسب في حين يلاحظ المحافظ العقاريغياب سند ملكية. ففي هذه الحالة يحل محل الجهات القضائية.
2.2- تدابير تسوية بعض الوضعيات العقارية:
أُدخلعقد الشهرة وشهادة الحيازة في القانون ا لجزائري لمواجهة تعقد الوضعياتالعقارية في عين المكان خاصة وأن 10% فقط من التراب الوطني عرف عمليةالمسح.
إعمالاللمبادئ الواردة في القانون المدني والمتعلقة بالتقادم المكسب، وبالأخصالمادة 827، فإن كل شخص يثبت حيازته لأرض مدة تفوق خمسة عشر سنة، يحق لهأن يحصل على عقده شهرة طبقا للمرسوم رقم 83-352 المؤرخ في 21 ماي 1983،غير أنه على الرغم من أن هذا النص كان ضروريا لتمكين الأشخاص الذين مارسواحيازة بكيفية مستمرة قانونية وهادئة من تسوية وضعيتهم، إلا أنه حول عنأهدافه، ويمكن أن نسجل على سبيل المثال:
1- أن عقود شهرة قد استعملت أحيانا من قبل الخواص للتهرب من الشكليات القانونية المتعلقة بنقل الملكية.
2- أن الموثقين قد حرروا أحيانا عقود شهرة على عقارات تقع بالمناطق التي شُرع بها في إنجاز عمليات المسح.
3-أن عقود شهرة انصبت على عقارات تابعة لأملاك الدولة الخاصة بالأخص علىأراضي العرش، وقد صار ذلك ممكنا بفعل عدم اتخاذ موقف، لا من رئيس المجلسالشعبي البلدي ولا من المديرية الولائية للأملاك الوطنية أو بعدم الإدلاءبالملاحظات للموثقين خلال الأشهر الأربعة أو عندما يكون اعتراض مصالحالدومين غير مجد في غياب السند أو السجلات العقارية.
ومنجهة أخرى، فأمام استعجال وتعقد المسائل العقارية في عين المكان قرر المشرعالجزائري إنشاء لصالح الأشخاص الذي يثبتون حيازتهم على أراضي شهادة حيازة(المادة 39 من قانون التوجيه العقاري) وقد أتي المرسوم التنفيذي رقم91-253 المؤرخ في 31 جويلية 1991 ليبرر كيفيات هذه الشهادة وتسليمها،وشهادة الحيازة التي ينظر إليها على أنها وسيلة مبسطة وسريعة تجد أساسهافي كون الحالة الظاهرية على أرض تطابق الحالة الشرعية، مما يعني الاعترافبالملكية لمن يمارس الحيازة وذلك ضمن الاحترام المطلق لمصالح الغير الذييحق له أن يقدم احتجاجات شرعية على الأرض موضوع الحيازة.
وبهدفحماية مصالح الغير، قرر المشرع بعض الشروط لإصدار شهادة الحيازة وينبغيبالفعل أن يكون العقار موضوع طلب استلام شهادة الحيازة:

- ملكية "ملك" بمعنى أن شاغلي القطع التابعة للأملاك الوطنية لا يمكن لهم أن يطالبوا بأية تسوية؛
- ملكية غير موثقة تقع بمنطقة لم يتم بها المسح؛
- ينبغي على حائز العقار أن يثبت حيازة مستمرة غير منقطعة، هادئة وعلنية وبدون التباس.
تكون شهادة الحيازة المسلمة اسميا لصالح شخص أو مجموعة الشركاء على الشياع غي قالبة للتنازل.
ولاينجر عن إصدارها تعديل في الوضعية القانونية للعقار ذلك أنه لا يمكنللمستفيد منها أن ينقل ملكية العقار الذي تنصب عليه للغير بمقابل أوبدونه، وتنقضي صلاحيتها سنة بعد وفاة صاحبها، إلا إذا عبر ذوو الحقوق فيهذه المهلة عن إرادتهم في استخلاف صاحبها السابق.
تخول شهادة الحيازة لصاحبها حق:
-طلب رخصة بناء وتجزئة
-تأسيس رهن لصالح مؤسسات القرض ضمانا للقروض ذات المدى المتوسط والبعيد، بالأخص تمويل موسم فلاحي أو مشروع بناء
-الاعتداد بالتاريخ المدون في التصريح الشرفي المنصوص عليه في المادة 6 من المرسوم رقم 91-253 للاستفادة من التقادم المكسب.
يمكنللشركاء على الشياع في الشهادة الجماعية أن يطلبوا الخروج من حالة الشيوعبعد الحصول على رخصة التجزئة أو شهادة التجزئة حسب الحال.
تخضع هذه الشهادة إلى شكليات التسجيل والشهر بالمحافظة العقارية.
ويمكن،بطبيعة الحال، أن نتساءل عن فائدة هذه الإجراءات غير أنه يمكن أن نتساءلخاصة على ازدواجية هذه الإجراءات التي يسهل كلاهما الاعتداء على ممتلكاتالدولة، خاصة وأنها إجراءات مبسطة يمكن أن تستغل عيوبها على أوسع نطاق.
3.2- مسح الأراضي:
تشكّل عملية المسح وهي عملية شاقة وذات نطاق وطني، تشكل الدعامة الأساسية العقارية.
كانإعداد المسح العام وتأسيس السجل العقاري سيبدأ عند انتهاء عمليات الثورةالزراعية انطلاقا من البطاقية العقارية البلدية المنصوص عليها في المادة24 من الأمر رقم 71-73 المؤرخ في 08 نوفمبر 1971 .
يوضّح الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري ما يلي:
-إن مسح الأراضي العام يحدّد ويعرّف النطاق الطبيعي للعقارات ويكوّن أساسا ماديا للسجل العقاري.
-يعد السجل العقاري الوضعية القانونية للعقارات ويبين تداول الحقوق العينية.
وقد وضع فعلا هذا الأمر قيد العمل بداية من سنة 1976 بموجب المرسومين رقم 76-62 و76-63 المؤرخين في 25 مارس 1976.
وتجري أشغال المسح طبقا للبرنامج المحدد على الرغم من الطلبات الملحة بقصد إنجاز:
-العمليات المتعلقة بالملكية العقارية
-الأشغال الإدارية (الطبوغرافية)
-المسح العام الريفي (بما فيه مسح المستثمرات الفلاحية)
-عمليات تطهير القطاع الفلاحية (بما فيه إعادة إجراء مختلف العمليات).
ليسلمصالح المسح الوسائل المالية الملائمة لإتمام مشروع إعداد المسح العام فيالآجال المحددة ويبدو لنا كذلك أنه من المهم إنجاز العمليات الجارية حالياوالمتعلقة بالمسح بسرعة حيث تنتهي في أفضل الآجال، وينبغي أن تنفذ علىالإطلاق هذه الأشغال لكي تسوى سندات الملكية على مستوى التراب الجزائري،ويتعين أن تنجز هذه التسوية في أسرع وقت ممكن لضمان تطور منسجم لتمويلالرهن السكني ليمّس شقا كبيرا من الزبائن المحتملين.
وبدافعتعويض ضُعف الوسائل خاصة الوسائل التقنية والبشرية، فيمكن للمصالح المكلفةبالمسح أن يجندوا الكفاءات المحلية الممثلة في المسّاحين والمهندسينالطبوغرافيين العقاريين ويمكن أن تكون الخدمات موضوع دفاتر أعباء تحددشروط تدخل المتعاملين الخواص وكذا شروط اعتماد المتعاملين الخواص وكذاشروط اعتماد أشغالهم، وهذه الطريقة التي تساهم بكيفية محسوسة في إنجازبرنامج المسح سوف تمكّن من خطة أعباء(Plan de charges) مفيدة من حيث جانب توفير الشغل كما تمكن من إثراء تجربة المتعاملين المدعوين للتدخل مباشرة في مسائل القسمة.
- الأملاك العقارية التابعة للأجانب:
نظريا،إن الأشخاص الطبيعيين والمعنويين الأجانب أحرار في اكتساب أموالا عقاريةفي الجزائر أما من حيث الواقع فحرية المعاملات بالنسبة للأجانب لم تكنمقبولة إلا ابتداء من 1990.
وبالفعل، فقد أحل المرسوم رقم 80-278 المؤرخ في 29/11/1980 محل شهادة عدم الشغور المشترطة سابقا شهادة التحقيق.
إضافةإلى ذلك، فعلى الرغم من حرية التعامل التي صرح بها المرسوم ، فإن المنشورالوزاري المشترك المؤرخ في 28 مارس 1981 يُخضع المعاملات العقارية المبرمةمن قبل الأجانب إلى تحقيق يقوم به الوالي الذي يشهر وجوبا من قبل الموثق،ففي حالة عدم الشغور، تسلم شهادة تحقيق في أجل 30 يوما.
ويُخضعالمرسوم رقم 83-344 المؤرخ في 2 ماي 1983 كل معاملة عقارية لأجبني إلىالترخيص بالمعاملة الذي ينبغي عليه أن يطلبه إلى وزير المالية بعد الحصولعلى شهادة التحقيق.
كانت مصالح الدومين مكلفة بتقويم قيمة المال العقاري في أجل شهرين وكان هذا الإجراء يمكّن الإدارة من تقدير ما إذا تمارس حق الشفعة.
كانتأحكام المرسوم رقم 83-344 تلزم مصالح الدومين من التدخل في كل معاملةيبادر بها أجنبي وقد جعل قانون المالية لسنة 1985 هذا التدخل آليا.
وقدألغيت مبدئيا هذه الأحكام بموجب القانون رقم 90-25 المتضمن التوجيهالعقاري الذي حرر المعاملات العقارية، غير أن المنشور رقم 172 المؤرخ فيأول سبتمبر 1991 أكد مبدأ إبقاء الترخيص المسبق للوالي وحول حق الشفعة إلىإمكانية ممارسته أو عدم ممارسته من قبل الدولة على أساس القيمة التجارية.
وفي جميع الحالات، فالوالي يفصل في طلب الترخيص بالمعاملة في أجل أربعة أشهر.
ومنالطبيعي أن هذه الإجراءات معقدة وطويلة وبدون فائدة، فينبغي أن تبسطبكيفية تجعل بإمكان الإدارة أن تمارس رقابتها وحقها في الشفعة دون أنتعرقل المعاملات التي ينبغي أن تبقى حرّة.
III- توصيات (أو اقتراحات) لتطهير المسائل العقارية:
بالأثرالمشترك للقانون رقم 90-25 والأمر رقم 95-26 سوت السلطات العمومية جزئياالمشاكل الناجمة عن السياسة العقارية السابقة، المبنية على أساس التملكالعمومي والتنظيم الجماعي للمستثمرات الفلاحية وضعف حماية الملكية الخاصة.
وكلهذه الاختيارات التي كرست لمدة طويلة على المستوى الدستوري، أعيد النظرفيها تدريجيا لترك المكان للاعتراف بحق الملكية الخاصة والوظيفةالاجتماعية التي تقوم بها في المجتمع، وقد أدى بطبيعة الحال الاعترافبالملكية الخاصة الموثّقة إلى تكريس أولوية حق الملكية الأصلي على الحقوقالعينية الممنوحة من قبل الدولة لصالح المستفيدين من الأراضي العمومية.
وقد مكن الاعتراف بالوظيفة الاجتماعية للملكية الخاصة من فصل حق الاستغلال عن حق الملكية وإدخال نظام مجازاة عدم الاستغلال.
ويتعلقالأمر الآن بالتقييم الانتقادي للآليات القانونية الجاري بها العمل،بالنظر إلى الأهداف السياسية والاقتصادية بالجزائر التي تبدي بعضا منالإرادة لتعزيز مكانة القطاع الخاص ضمن وتيرة الإنعاش.
ويتعينإبراز ضرورة تثبيت حقوق الملكية بالنسبة للفلاحة والسكن والعقار الحضري،وبالإضافة إلى ذلك، فمن المهم إتمام تحويل أنشطة بناء السكنات من طرفالدولة إلى القطاع الخاص بإيجاد تمويل ونظام تحضيري ملائم.
سنتوقف عند عرض بعض السبل.
1- تنظيم السوق العقارية:
بالرغممن الأحكام الحديثة في مسألة نقل الملكية، ما تزال السوق العقارية تحتفظبطابعها اللاشكلي، الأمر الذي يستلزم إعطاء شكلا لكل العقود المرتبطةبحركة الأموال غير الحقوق العينية وتنظيم هذه الحركة.
إنه لمن الضرورة القصوى أن تقوم الدولة بتنظيمها على مختلف الأصعدة (الصعيد المؤسساتي، الإداري، إلخ ) لضمان رقابة العوامل التي تتدخل في ديناميكية السوق بإدراجها ضمن هدف تحقيق المصلحة العامة.
إنإيجاد الشروط اللازمة لضمان الشفافية في حركة الأرض والحقوق العينيةالأخرى، مهما كانت الغاية تستدعي تبني نصوص قانونية وإنشاء أدوات ملائمةلضمان تأطير عمليات نقل الملكية ومتابعتها في فترة قياسية.
وهذهالنصوص القانونية لا يمكن لها من جهة أخرى أن تحقق مبتغاها وتكون ناجعةإلا إذا سبقتها عملية تنقية ا





توقيعي



علمتني الحياة أن أجعل قلبي مدينة بيوتها المحبة وطرقها التسامح والعفو وأن أعطي
ولا أنتظر الرد على العطاء وأن أصدق مع نفسي قبل أن أطلب من أحد أن يفهمني
________
للاتصــ♥ـــال بمدير المنتدى
↓↓↓

facebook_



الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معلومات العضو
جزائري أصيل

المدير العام
المدير العام

معلومات إضافية
الجنس: ذكر
السٌّمعَة السٌّمعَة: 5
الْمَشِارَكِات الْمَشِارَكِات: 4460
النقاط/ النقاط/: 4544
العـمــر العـمــر: 32
الدولة:

مُساهمةموضوع: رد: الإطار التشريعي والتنظيمي المنظم للعقار وإشكالية تطهيره الجمعة أكتوبر 14, 2011 8:01 pm




عمل المعروف يدوم
و الجميل دائما محفوظ
لا تفكروا في يوم أنسى
أنكم وقفتم مع طلاب العلوم
عجزت الكلمات تعبر
عن مدى الجميل و العرفان
الذي بدر منكم تجاه طلاب غرداية
كل الجميل للعمل الذي
ما أظن ينساه إنسان
فبارك الله فيكم
وفي عملكم الموزون
دمتم بطيب النسيم
وعبق الرحيق المختوم
شكرا لكم





توقيعي


تذكر دائماً :
عش كل لحظة كأنها آخر لحظة في حياتك
عش بالإيمان ،
عش بالأمل عش بالحب ،
عش بالكفاح وقدر قيمة الحياة


الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل
معلومات العضو
djamele7892

إدارة المنتدى
إدارة المنتدى

معلومات إضافية
الجنس: ذكر
السٌّمعَة السٌّمعَة: 28
الْمَشِارَكِات الْمَشِارَكِات: 9188
النقاط/ النقاط/: 10349
العـمــر العـمــر: 24
الدولة:
المتصفح:

مُساهمةموضوع: رد: الإطار التشريعي والتنظيمي المنظم للعقار وإشكالية تطهيره السبت أكتوبر 29, 2011 12:52 pm




شكرا لك على الموضوع الجميل و المفيذ



جزاك الله الف خير على كل ما تقدمه لهذا المنتدى


ننتظر ابداعاتك الجميلة بفارغ الصبر



=========
===================================





توقيعي















الرجوع الى أعلى الصفحة اذهب الى الأسفل

الإطار التشريعي والتنظيمي المنظم للعقار وإشكالية تطهيره

استعرض الموضوع السابق استعرض الموضوع التالي الرجوع الى أعلى الصفحة
صفحة 1 من اصل 1
صلاحيات هذا المنتدى:لاتستطيع الرد على المواضيع في هذا المنتدى
منتديات غردايه :: منتديات الحقوق و العلوم السياسية :: منتدى الحقوق و الاستشارات القانونية :: سنة اولى-
Egyptian education اكاديمية التعليم العربي
Powered by phpBB© Copyright ©2009 - 2011 AHLAMONTADA Enterprises. 
التعليقات المنشورة لا تعبر عن رأي الإدارة ولا نتحمل أي مسؤولية قانونية حيال ذلك ويتحمل كات
بها مسؤولية النشرالزوار من مختلف البلدان
free counters
Egyptian education اكاديمية التعليم العربي